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[導(dǎo)讀]“15萬億后”怎么走?專家:樓市還有10年發(fā)展期

2018年,雖然經(jīng)歷了史上最密集的政策調(diào)控,但作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)仍然迎來高光時(shí)刻。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2018年全國商品房銷售額14.9973萬億元,同比增長(zhǎng)12.2%。近15萬億元的銷售額,再創(chuàng)歷史新高。而行業(yè)普遍認(rèn)為行情最好的2015年和2016年,銷售額不過8萬億元以及11萬億元。

在如此高的銷售金額之下,市場(chǎng)還有足夠的后續(xù)推動(dòng)力嗎?2019年中國樓市是繼續(xù)創(chuàng)造新高,還是迎來“拐點(diǎn)”?2019年,樓市新的增長(zhǎng)點(diǎn)是什么?在調(diào)控嚴(yán)、融資難等因素影響下,作為行業(yè)銷售主力的房企如何進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模?

在房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)的2018年,房地產(chǎn)銷售再創(chuàng)歷史新高。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2018年全國商品房銷售額14.9973萬億元,同比增長(zhǎng)12.2%。

近15萬億元的銷售額之后,市場(chǎng)還有足夠的后續(xù)推動(dòng)力嗎?2019年的中國樓市能否繼續(xù)創(chuàng)造新高?新的增長(zhǎng)點(diǎn)在哪?在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)下,作為房地產(chǎn)銷售主力的房企如何實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有增?

近日,多位地產(chǎn)專家和開發(fā)商在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí),就“15萬億后”的樓市走勢(shì)、市場(chǎng)發(fā)展空間、房企多元化轉(zhuǎn)型等發(fā)表了看法。

關(guān)于市場(chǎng)走勢(shì):未來供需雙方會(huì)更加理性

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一在2019觀點(diǎn)年度論壇上表示,隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的一系列制度不斷完善,未來中國房地產(chǎn)的供需雙方會(huì)更加理性,市場(chǎng)定能平穩(wěn)健康發(fā)展,社會(huì)多年期待的總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的住房供需格局有望形成,群眾的住房問題也能更好解決。

萊蒙國際集團(tuán)執(zhí)行副總裁、萊蒙商業(yè)董事總經(jīng)理李國華認(rèn)為,樓市平穩(wěn)健康發(fā)展,但結(jié)構(gòu)上會(huì)有變化,位置和品質(zhì)好的、小區(qū)配套完善的、交通便利的房子會(huì)越來越值錢,一線城市總體來講還是向上的。

“今年是穩(wěn)中求進(jìn),不但要穩(wěn),還要求進(jìn)。”合富輝煌(中國)深惠公司總經(jīng)理李舉明則表示,從總經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看,今年的經(jīng)濟(jì)至少比2018年要好;從宏觀調(diào)控來看,對(duì)因城施策的行業(yè)發(fā)展前景是看好的;同時(shí)也比較看好今年的整個(gè)市場(chǎng)走勢(shì),包括銷售的走量,消費(fèi)者信心的回升等。

“期望今年的市場(chǎng)規(guī)模略有增長(zhǎng),價(jià)格能夠保持平穩(wěn)?!焙K{(lán)控股集團(tuán)副總裁朱懷宇表示,這樣整個(gè)行業(yè)都能有一個(gè)比較平穩(wěn)的環(huán)境。

而世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉則指出,在我國大的發(fā)展方式不改變的情況下,樓市要穩(wěn)是很難的,當(dāng)然要看改革力度有多大,還要看整個(gè)行業(yè)的形勢(shì)。

廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)韓世同認(rèn)為,2019年樓市能否再創(chuàng)新高要取決于整體的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。從目前看,支持經(jīng)濟(jì)的政策相對(duì)寬松了,若政策效果明顯,維持現(xiàn)有水平或創(chuàng)新高是存在的;若政策沒啥效果,那15萬億就是頂了。

關(guān)于發(fā)展空間:樓市起碼還有10年發(fā)展期

“展望未來,我國的房地產(chǎn)業(yè)起碼還有10年左右的發(fā)展期?!敝熘幸恢赋觯蛴腥齻€(gè)方面:一是城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)和中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展;二是城市更新改造,包括對(duì)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村及對(duì)老舊小區(qū)的改造,任務(wù)很重;三是新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的發(fā)展和人民日益增長(zhǎng)的對(duì)美好生活的需求。

國家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)邱曉華也表示,支撐中國房地產(chǎn)增長(zhǎng)的基本因素依然是一個(gè)比較可觀的數(shù)量,至少在10年以后才會(huì)發(fā)生真正的供大于求,那時(shí)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)真正出現(xiàn)轉(zhuǎn)折性變化。

“中國房地產(chǎn)發(fā)展高速增長(zhǎng)期結(jié)束了,但增長(zhǎng)期沒有結(jié)束?!痹谇駮匀A看來,中國的房地產(chǎn)每年銷售20%、30%的高速增長(zhǎng)時(shí)期已經(jīng)結(jié)束了,一是人口變了,二是成本變了,三是政策變了,所以不會(huì)再有過去的輝煌了。但增長(zhǎng)期并沒有結(jié)束,因?yàn)橹袊某擎?zhèn)化、工業(yè)化、國際化進(jìn)程都還在路上,且中國自身發(fā)展由高速轉(zhuǎn)到高質(zhì)量,相應(yīng)帶來人們對(duì)生活質(zhì)量提升的改善或者調(diào)整上的需求沒有結(jié)束。

中城新產(chǎn)業(yè)董事長(zhǎng)劉愛明認(rèn)為,地產(chǎn)行業(yè)可能是未來10年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展為數(shù)不多的亮點(diǎn),因?yàn)樗泻芏嗾鎸?shí)的需求。

“房地產(chǎn)在未來20年,可能還是中國經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)動(dòng)力?!焙愦笱芯吭焊痹洪L(zhǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)首席分析員夏磊日前表示,對(duì)房地產(chǎn)的未來非常有信心,也做了具體數(shù)據(jù)測(cè)算。結(jié)合城市更新等因素,商品住房在2019年還有14億平方米發(fā)展空間,所以地產(chǎn)在未來10年、20年還是很好的賽道。

但是,韓世同卻不太看好樓市。在他看來,現(xiàn)在地價(jià)、房?jī)r(jià)居高不下,帶來了巨大財(cái)富,但并不真實(shí),一旦回落,就會(huì)出問題,而且期望高位維穩(wěn)不太現(xiàn)實(shí)。同時(shí),不能讓樓市崩盤,但房?jī)r(jià)如何能夠平穩(wěn)地回落還沒有好的對(duì)策。

關(guān)于房企轉(zhuǎn)型:要探索適合自己的板塊

值得注意的是,2018年,房地產(chǎn)行業(yè)已擁有3家超過5000億元銷售額的企業(yè),以及30家超過千億元規(guī)模的企業(yè)。

朱中一表示,今后的行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步提升,一些骨干企業(yè)會(huì)進(jìn)一步做強(qiáng)做大,有的企業(yè)會(huì)進(jìn)一步做專做精。

他建議,房企在轉(zhuǎn)型發(fā)展階段,要夯實(shí)基礎(chǔ)、強(qiáng)身健體,高負(fù)債率、高杠桿的企業(yè)要努力把負(fù)債率和杠桿降下來,努力實(shí)現(xiàn)由規(guī)模速度型向質(zhì)量效益型的轉(zhuǎn)變;有條件的企業(yè),也可向產(chǎn)業(yè)鏈延伸,或跨界發(fā)展。

韓世同提醒道,現(xiàn)在企業(yè)還是在做快周轉(zhuǎn)模式,但是城市的土地已經(jīng)不能支撐了,快周轉(zhuǎn)模式是不可持續(xù)的,房企要探索適合自己的板塊。

“房地產(chǎn)要注意未來的發(fā)展新趨勢(shì)?!鼻駮匀A認(rèn)為,一是要向高質(zhì)量的方向發(fā)展,第二是要向綠色、新材料方面發(fā)展,第三是要向服務(wù)全配套方向發(fā)展,要把“高、新、全”做好。做好這幾樣,房地產(chǎn)還是充滿春天氣息的。

“對(duì)房地產(chǎn)從業(yè)者來說,我們的機(jī)會(huì)還是很多的,可以積極挖掘?!焙裢翙C(jī)構(gòu)主席林少洲分析認(rèn)為,主流房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該是走向精品化,不能粗制濫造,未來做精品的企業(yè)才能生存。同時(shí),對(duì)房企而言,有資金、資源、人才團(tuán)隊(duì),可加大拓展創(chuàng)新力度,可以做很多跟內(nèi)容、運(yùn)營有關(guān)系的拓展業(yè)務(wù)。

朱懷宇則認(rèn)為,這個(gè)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)還是在人口聚集、產(chǎn)業(yè)聚集、區(qū)域資源比較聚集的城市;從產(chǎn)品客戶端來看,機(jī)會(huì)在于轉(zhuǎn)型升級(jí),在于制造一些差異化的產(chǎn)品。

“其實(shí)在去年的市場(chǎng)行情下,普遍表現(xiàn)出行業(yè)的危機(jī)感和焦慮感,下一步要追求更高質(zhì)量的發(fā)展?!崩钆e明表示,現(xiàn)在很多企業(yè)都在轉(zhuǎn)型升級(jí)創(chuàng)新,但這是一個(gè)長(zhǎng)期的過程,所以要保持足夠的耐心。

林少洲補(bǔ)充道,從過去幾年來看,房企轉(zhuǎn)型需求很迫切,但結(jié)果不太理想;現(xiàn)在地產(chǎn)也很難做了,這時(shí)房企轉(zhuǎn)型可能真有機(jī)會(huì)了。每個(gè)行業(yè)都有其規(guī)律,房企對(duì)創(chuàng)新行業(yè)要有足夠的思想和心理準(zhǔn)備。

“2018年資金面是很緊的,令很多企業(yè)不得不慢下來,從宏觀環(huán)境來看,這有利于企業(yè)為下一波的經(jīng)濟(jì)發(fā)展助力。”李國華分析認(rèn)為,因?yàn)槁聛砗笃髽I(yè)就有足夠的時(shí)間、人力、資金來調(diào)整內(nèi)部結(jié)構(gòu),聚焦在更有利的價(jià)值板塊,可以練內(nèi)功,做好產(chǎn)品,且能開發(fā)新型技術(shù),對(duì)企業(yè)下一波的核心競(jìng)爭(zhēng)力提升有很大幫助。


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