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[導(dǎo)讀]21ic電子網(wǎng)訊:“億世界的今天就是整個中關(guān)村的明天,在家電賣場、圖書賣場經(jīng)歷過痛苦的轉(zhuǎn)型后,如今終于輪到了電子賣場。”12月18日,北京中關(guān)村億世界電子賣場業(yè)主劉開運這樣告訴筆者。劉開運正在努力成

21ic電子網(wǎng)訊:“億世界的今天就是整個中關(guān)村的明天,在家電賣場、圖書賣場經(jīng)歷過痛苦的轉(zhuǎn)型后,如今終于輪到了電子賣場。”12月18日,北京中關(guān)村億世界電子賣場業(yè)主劉開運這樣告訴筆者。

劉開運正在努力成為億世界業(yè)主委員會的委員,他希望能推動億世界“轉(zhuǎn)型”。作為投資者,億世界的業(yè)主們已經(jīng)將他們與億世界經(jīng)營者的矛盾公開化。在電子商務(wù)帶來的外患與多年積淀的內(nèi)憂雙重壓力下,億世界在2013年年末陷入了面臨傾覆的歷史節(jié)點,該賣場正遭遇史上最大規(guī)模的商戶退租潮。

事實上,與億世界相鄰的鼎好、海龍兩大賣場,也出現(xiàn)了不同程度的商戶空置。“電子賣場將死”的傳言,正在中關(guān)村的商戶之間急速蔓延。

退租!退租!

中關(guān)村億世界大廈的商戶空置率比傳言中的還要嚴重,12月18日,筆者在位于中關(guān)村黃金地段的該大廈內(nèi)看到,賣場一層的商戶已經(jīng)所剩無幾,僅有的幾家商戶也沒人招呼客人,大多都在整理商鋪,準備搬往其他地址。

雖然仍有“黑導(dǎo)購”兢兢業(yè)業(yè)地守在億世界的各個入口,但他們大多會將“顧客”帶往其他賣場,原因是“公司已經(jīng)搬家了”。

與賣場一層的人去樓空相比,賣場3、4層仍有部分商戶正常營業(yè),這里留守的商戶沒有要搬遷的跡象,但留守者只占四到五成。比3、4層更冷清的賣場地下一層,約有80%的商鋪閑置。

在億世界5層的美食廣場,一則通知明確告知,美食廣場只營業(yè)到12月31日,進入2014年后美食廣場將不再營業(yè)。

同樣位于中關(guān)村黃金地段的鼎好和海龍兩大賣場,情況要好于億世界,但與前幾年相比同樣也出現(xiàn)了退租的情況。兩大賣場雖然首層和二層的品牌商家大多還在,但3層以上的小型攤位有不少空置。

與攤位空置現(xiàn)象相比,更令人驚訝的是賣場的租金。

據(jù)劉開運介紹,2006年7月開業(yè)時,賣場3、4層的15平米(建筑面積)鋪位平均可以租到5000元以上,但在全國房屋租金普遍上漲的背景下,7年后的今天同樣的鋪位租金已經(jīng)降到了幾百到1000元左右。

同為賣場業(yè)主的王欣證實了這一說法。“從今年8月以來,租戶像是約定好了一樣,跟業(yè)主大幅度壓價,租金從2000多元直接壓到1000元,刨除每月500元左右的物業(yè)費,業(yè)主的收益只有幾百元,所以很多業(yè)主賭氣不租了。”他說。

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第一張多米諾骨牌?

在劉開運看來,今天的億世界就是整個中關(guān)村的明天。“億世界因為情況特殊,所以率先爆發(fā)了。它只是一個起點,未來幾年國內(nèi)可能會有很多類似的情況發(fā)生。”他說。

像劉開運一樣在億世界擁有產(chǎn)權(quán)的,共有1410位業(yè)主,這正是劉開運所說的“特殊情況”。“鼎好是臺商獨資的,運營理念比較先進,海龍是屬于四季青鄉(xiāng)政府的,問題爆發(fā)出來還需要時間,億世界的業(yè)主全部都是中小型投資者,所以問題爆發(fā)的最明顯。”他這樣說。

王欣正是億世界最小的投資人之一。2005年3月她湊錢買了位于億世界3層的一個11.4平方米的小商鋪。

“在2012年年初,租戶跟我說她干不下去了,賣場管理方欺負租戶,經(jīng)常罰款,難以經(jīng)營,她回浙江鄉(xiāng)下賣眼鏡去了,于是我的鋪位也空了,一直無人問津。”王欣說。

“事實上在億世界開業(yè)的時候,危機就已經(jīng)存在了,只是潛藏了許多年。”劉開運認為,中關(guān)村以前是靠攢電腦起來的,但現(xiàn)在這個市場幾乎不存在了。實際上2006年開業(yè)的時候,電子市場已經(jīng)是人到中年了,但是靠著手機、筆記本、電子設(shè)備和維修等業(yè)務(wù)還支撐了幾年。“因為第一個5年的時候有開發(fā)商包租,同時電子商務(wù)處于最初的發(fā)展期,問題沒有明顯暴露出來。2011年的下半年,包租到期后,經(jīng)營公司不專業(yè)的市場管理與業(yè)主投資需求之間的矛盾才逐漸顯現(xiàn)出來。”他說。

劉開運表示,包租到期后,許多業(yè)主質(zhì)疑億世界的管理,要求億世界的管理方公示收益和支出情況,并采取了拒交物業(yè)費等抵制措施。而億世界管理方對經(jīng)營不善的解釋是“市場環(huán)境不好,電子商務(wù)帶來的沖擊過大”,同時管理方拒絕了業(yè)主公示信息的要求,理由是沒有業(yè)主委員會,不知向誰公開,此時業(yè)主們才開始籌建業(yè)主委員會。

劉開運和王欣都是業(yè)委會籌建組最初的核心成員,業(yè)委會的首次提出是2012年四、五月間,但第一次籌備組沒有得到億世界最大的業(yè)主——北京億世界商業(yè)經(jīng)營管理有限公司法人代表沈巍的支持,最后以失敗告終。而當(dāng)前,億世界正在組織的第二次業(yè)主委員會選舉投票,據(jù)稱得到了沈巍的支持,王欣、劉開運、沈巍皆為候選委員。

沈巍在億世界盡人皆知。沈巍代表的億世界經(jīng)營公司最早曾是該項目的銷售商,但由于政策變化,“售后包租”被禁止后,他從億世界開發(fā)商北科建接手億世界項目。

“億世界的矛盾今年8月之后達到了白熱化階段,當(dāng)時也有媒體報道過,但這并不是億世界的主要問題。”劉開運說,“億世界所面臨的問題外因是電子商務(wù)帶來的沖擊,內(nèi)因是經(jīng)營管理不專業(yè)。”

在劉開運看來,沈巍身后的億世界管理方與劉開運、王欣等業(yè)主之間的矛盾不斷升級,讓億世界率先將問題全盤暴露,但也同時率先迎來了轉(zhuǎn)型升級的時機。

轉(zhuǎn)型之惑

劉開運表示,他希望億世界未來3層以上都是寫字樓,一二層留作高端產(chǎn)品展示。“‘中國創(chuàng)造’的理念提出后,商品展示的需求實際上被激活了。北京市政府曾經(jīng)在馬甸和北辰先后兩次構(gòu)建類似的展示平臺,最終結(jié)果都不理想。”他認為,現(xiàn)在中關(guān)村西區(qū)已經(jīng)迎來了這樣的機會。“我認為時機到了。”他說。

劉開運告訴筆者,目前擁有億世界一層產(chǎn)權(quán)的沈巍及其公司正在運作,將“京東商城”引入億世界,這樣的方式符合劉開運對億世界未來的定位。

王欣對億世界的期望,則是將大業(yè)主沈巍所持的產(chǎn)權(quán),與所有中小業(yè)主所持有的產(chǎn)權(quán),全權(quán)委托給第三方的專業(yè)經(jīng)營公司,對億世界的整體經(jīng)營重新定位和規(guī)劃,并按照建筑面積計算持股比例,分配收益。

“億世界屬于中關(guān)村西區(qū),按照中關(guān)村西區(qū)管委會的規(guī)定,限制了電子市場向傳統(tǒng)零售商場的轉(zhuǎn)型,那么轉(zhuǎn)型的方向只有寫字樓一種。但此前寫字樓的前期投資與商鋪的前期投資存在著較大的差異,對3、4層的中小投資者來說,這筆損失不小,簡單地改為寫字樓阻力會相當(dāng)大。”王欣說。

大業(yè)主法人代表沈巍對億世界的未來不愿公開表態(tài)。筆者撥通沈巍電話時,沈巍表示,“目前不會就此事接受采訪。”

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