21ic電子網(wǎng)訊：“億世界的今天就是整個中關(guān)村的明天，在家電賣場、圖書賣場經(jīng)歷過痛苦的轉(zhuǎn)型后，如今終于輪到了電子賣場。”12月18日，北京中關(guān)村億世界電子賣場業(yè)主劉開運這樣告訴筆者。
劉開運正在努力成為億世界業(yè)主委員會的委員，他希望能推動億世界“轉(zhuǎn)型”。作為投資者，億世界的業(yè)主們已經(jīng)將他們與億世界經(jīng)營者的矛盾公開化。在電子商務(wù)帶來的外患與多年積淀的內(nèi)憂雙重壓力下，億世界在2013年年末陷入了面臨傾覆的歷史節(jié)點，該賣場正遭遇史上最大規(guī)模的商戶退租潮。
事實上，與億世界相鄰的鼎好、海龍兩大賣場，也出現(xiàn)了不同程度的商戶空置。“電子賣場將死”的傳言，正在中關(guān)村的商戶之間急速蔓延。
退租！退租！
中關(guān)村億世界大廈的商戶空置率比傳言中的還要嚴重，12月18日，筆者在位于中關(guān)村黃金地段的該大廈內(nèi)看到，賣場一層的商戶已經(jīng)所剩無幾，僅有的幾家商戶也沒人招呼客人，大多都在整理商鋪，準備搬往其他地址。
雖然仍有“黑導(dǎo)購”兢兢業(yè)業(yè)地守在億世界的各個入口，但他們大多會將“顧客”帶往其他賣場，原因是“公司已經(jīng)搬家了”。
與賣場一層的人去樓空相比，賣場3、4層仍有部分商戶正常營業(yè)，這里留守的商戶沒有要搬遷的跡象，但留守者只占四到五成。比3、4層更冷清的賣場地下一層，約有80%的商鋪閑置。
在億世界5層的美食廣場，一則通知明確告知，美食廣場只營業(yè)到12月31日，進入2014年后美食廣場將不再營業(yè)。
同樣位于中關(guān)村黃金地段的鼎好和海龍兩大賣場，情況要好于億世界，但與前幾年相比同樣也出現(xiàn)了退租的情況。兩大賣場雖然首層和二層的品牌商家大多還在，但3層以上的小型攤位有不少空置。
與攤位空置現(xiàn)象相比，更令人驚訝的是賣場的租金。
據(jù)劉開運介紹，2006年7月開業(yè)時，賣場3、4層的15平米(建筑面積)鋪位平均可以租到5000元以上，但在全國房屋租金普遍上漲的背景下，7年后的今天同樣的鋪位租金已經(jīng)降到了幾百到1000元左右。
同為賣場業(yè)主的王欣證實了這一說法。“從今年8月以來，租戶像是約定好了一樣，跟業(yè)主大幅度壓價，租金從2000多元直接壓到1000元，刨除每月500元左右的物業(yè)費，業(yè)主的收益只有幾百元，所以很多業(yè)主賭氣不租了。”他說。
第一張多米諾骨牌？
在劉開運看來，今天的億世界就是整個中關(guān)村的明天。“億世界因為情況特殊，所以率先爆發(fā)了。它只是一個起點，未來幾年國內(nèi)可能會有很多類似的情況發(fā)生。”他說。
像劉開運一樣在億世界擁有產(chǎn)權(quán)的，共有1410位業(yè)主，這正是劉開運所說的“特殊情況”。“鼎好是臺商獨資的，運營理念比較先進，海龍是屬于四季青鄉(xiāng)政府的，問題爆發(fā)出來還需要時間，億世界的業(yè)主全部都是中小型投資者，所以問題爆發(fā)的最明顯。”他這樣說。
王欣正是億世界最小的投資人之一。2005年3月她湊錢買了位于億世界3層的一個11.4平方米的小商鋪。
“在2012年年初，租戶跟我說她干不下去了，賣場管理方欺負租戶，經(jīng)常罰款，難以經(jīng)營，她回浙江鄉(xiāng)下賣眼鏡去了，于是我的鋪位也空了，一直無人問津。”王欣說。
“事實上在億世界開業(yè)的時候，危機就已經(jīng)存在了，只是潛藏了許多年。”劉開運認為，中關(guān)村以前是靠攢電腦起來的，但現(xiàn)在這個市場幾乎不存在了。實際上2006年開業(yè)的時候，電子市場已經(jīng)是人到中年了，但是靠著手機、筆記本、電子設(shè)備和維修等業(yè)務(wù)還支撐了幾年。“因為第一個5年的時候有開發(fā)商包租，同時電子商務(wù)處于最初的發(fā)展期，問題沒有明顯暴露出來。2011年的下半年，包租到期后，經(jīng)營公司不專業(yè)的市場管理與業(yè)主投資需求之間的矛盾才逐漸顯現(xiàn)出來。”他說。
劉開運表示，包租到期后，許多業(yè)主質(zhì)疑億世界的管理，要求億世界的管理方公示收益和支出情況，并采取了拒交物業(yè)費等抵制措施。而億世界管理方對經(jīng)營不善的解釋是“市場環(huán)境不好，電子商務(wù)帶來的沖擊過大”，同時管理方拒絕了業(yè)主公示信息的要求，理由是沒有業(yè)主委員會，不知向誰公開，此時業(yè)主們才開始籌建業(yè)主委員會。
劉開運和王欣都是業(yè)委會籌建組最初的核心成員，業(yè)委會的首次提出是2012年四、五月間，但第一次籌備組沒有得到億世界最大的業(yè)主——北京億世界商業(yè)經(jīng)營管理有限公司法人代表沈巍的支持，最后以失敗告終。而當(dāng)前，億世界正在組織的第二次業(yè)主委員會選舉投票，據(jù)稱得到了沈巍的支持，王欣、劉開運、沈巍皆為候選委員。
沈巍在億世界盡人皆知。沈巍代表的億世界經(jīng)營公司最早曾是該項目的銷售商，但由于政策變化，“售后包租”被禁止后，他從億世界開發(fā)商北科建接手億世界項目。
“億世界的矛盾今年8月之后達到了白熱化階段，當(dāng)時也有媒體報道過，但這并不是億世界的主要問題。”劉開運說，“億世界所面臨的問題外因是電子商務(wù)帶來的沖擊，內(nèi)因是經(jīng)營管理不專業(yè)。”
在劉開運看來，沈巍身后的億世界管理方與劉開運、王欣等業(yè)主之間的矛盾不斷升級，讓億世界率先將問題全盤暴露，但也同時率先迎來了轉(zhuǎn)型升級的時機。
轉(zhuǎn)型之惑
劉開運表示，他希望億世界未來3層以上都是寫字樓，一二層留作高端產(chǎn)品展示。“‘中國創(chuàng)造’的理念提出后，商品展示的需求實際上被激活了。北京市政府曾經(jīng)在馬甸和北辰先后兩次構(gòu)建類似的展示平臺，最終結(jié)果都不理想。”他認為，現(xiàn)在中關(guān)村西區(qū)已經(jīng)迎來了這樣的機會。“我認為時機到了。”他說。
劉開運告訴筆者，目前擁有億世界一層產(chǎn)權(quán)的沈巍及其公司正在運作，將“京東商城”引入億世界，這樣的方式符合劉開運對億世界未來的定位。
王欣對億世界的期望，則是將大業(yè)主沈巍所持的產(chǎn)權(quán)，與所有中小業(yè)主所持有的產(chǎn)權(quán)，全權(quán)委托給第三方的專業(yè)經(jīng)營公司，對億世界的整體經(jīng)營重新定位和規(guī)劃，并按照建筑面積計算持股比例，分配收益。
“億世界屬于中關(guān)村西區(qū)，按照中關(guān)村西區(qū)管委會的規(guī)定，限制了電子市場向傳統(tǒng)零售商場的轉(zhuǎn)型，那么轉(zhuǎn)型的方向只有寫字樓一種。但此前寫字樓的前期投資與商鋪的前期投資存在著較大的差異，對3、4層的中小投資者來說，這筆損失不小，簡單地改為寫字樓阻力會相當(dāng)大。”王欣說。
大業(yè)主法人代表沈巍對億世界的未來不愿公開表態(tài)。筆者撥通沈巍電話時，沈巍表示，“目前不會就此事接受采訪。”
下載文檔要點： 有效應(yīng)對環(huán)境變化，經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)中有升 落實提質(zhì)增效舉措，毛利潤率延續(xù)升勢 戰(zhàn)略布局成效顯著，戰(zhàn)新業(yè)務(wù)引領(lǐng)增長 以科技創(chuàng)新為引領(lǐng)，提升企業(yè)核心競爭力 堅持高質(zhì)量發(fā)展策略，塑強核心競爭優(yōu)勢...
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