這家臺(tái)資電子巨頭的大陸地產(chǎn)資產(chǎn)已計(jì)劃回臺(tái)上市

“說(shuō)日月光是從電子 制造業(yè) 跨足地產(chǎn)，這并不準(zhǔn)確。事實(shí)上，日月光最早就是做房地產(chǎn)業(yè)的，可以說(shuō)，房地產(chǎn)已伴隨日月光20多年?！?月23日，日月光集團(tuán)地產(chǎn)專家、上海鼎榮房地產(chǎn)有限公司招商、運(yùn)營(yíng)總監(jiān)汪帆對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》說(shuō)。

記者仔細(xì)梳理了日月光集團(tuán)的發(fā)展歷史，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)誕生于20年前，由日月光集團(tuán)董事長(zhǎng)張虔生的母親開(kāi)啟，名為宏璟。1984年，張虔生迎合了上個(gè)世紀(jì)臺(tái)灣地區(qū)電子業(yè)發(fā)展狂潮，進(jìn)軍半導(dǎo)體封測(cè)領(lǐng)域，2004年擊敗美國(guó)對(duì)手，成了全球第一。

也就是2004年前后，張虔生開(kāi)始攜日月光集團(tuán)及家族資本涉足大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)。6年過(guò)去，它已在大陸造就一個(gè)新的“宏璟”——鼎固控股（下稱“鼎固”），并且開(kāi)始在日月光集團(tuán)與鼎固之間建立更為緊密的聯(lián)系。

不過(guò)，迫于臺(tái)灣地區(qū)產(chǎn)業(yè)政策限制，個(gè)性張揚(yáng)的張虔生談起房地產(chǎn)，頗有些忌諱。4月份時(shí)，他還說(shuō)，這是家族生意，至于日月光，還是在做電子業(yè)，投資房地產(chǎn)只是“看機(jī)會(huì)而定”。

日月光的“隱忍”

事實(shí)上，張虔生的話，只對(duì)了一半。

整體來(lái)看，張家在大陸的地產(chǎn)生意，確實(shí)主要集中在投資公司鼎固名下，后者旗下又擁有多家項(xiàng)目公司，如鼎匯、鼎榮、鼎耀等等，涉及住宅、商業(yè)地產(chǎn)等。

從資本層面看，在日月光與鼎固之間，并無(wú)直接的投資關(guān)系，后者資金來(lái)自張氏家族。

但是，張家在大陸的第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，資金并非來(lái)自家族資本，而是日月光集團(tuán)。那就是2003年在北京 中關(guān)村開(kāi)發(fā)的鼎好電子城。這一項(xiàng)目當(dāng)年以一期10萬(wàn)平方米的總面積轟動(dòng)大陸，二期完成后達(dá)到20萬(wàn)平方米。截至目前，它仍是大陸面積最大，入駐商戶、品牌最多的電子商城。

張虔生怎甘心做一家電子城的房東呢？他很快主導(dǎo)了鼎固的布局，開(kāi)始朝更多商業(yè)地產(chǎn)、住宅項(xiàng)目擴(kuò)張。不過(guò)，這次資金來(lái)源并非日月光，而主要是其個(gè)人及家族。

不到6年的時(shí)間，這個(gè)隱形的鼎固顯然抓住了大陸房地產(chǎn)業(yè)的美好時(shí)光，如今它已是一個(gè)具有相當(dāng)規(guī)模的開(kāi)發(fā)商。

張虔生前不久對(duì)外透露，鼎固整體地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模，已超千億元人民幣。而另有公開(kāi)資料表示，鼎固在大陸的商用與住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總金額為3000億至4000億元人民幣（下同），擁有可開(kāi)發(fā)土地面積達(dá)300萬(wàn)平方米，在大陸“數(shù)一數(shù)二”。

不過(guò)，完全依靠個(gè)人家族資產(chǎn)，張虔生恐怕很難支撐如此龐大的開(kāi)支。本報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，事實(shí)上，在家族力量之外，他已經(jīng)再度借助日月光集團(tuán)的力量，強(qiáng)化在大陸市場(chǎng)的房地產(chǎn)布局。

記者查詢到，去年9月，日月光（2311.TW）曾發(fā)布公告稱，已通過(guò)旗下子公司100%轉(zhuǎn)投資的上海鼎匯，買下上海市徐匯7.6萬(wàn)平方米土地使用權(quán)，涉及12.26億元。今年1月，它又以6.81億元買下上海寶山區(qū)大片土地。而所涉資金，同樣來(lái)自日月光主導(dǎo)的上海鼎匯。

汪帆表示，目前，鼎匯、鼎榮等公司，都在鼎固統(tǒng)籌之下。但是日月光財(cái)務(wù)資料顯示，它間接擁有上海鼎匯76%股權(quán)。這意味著，盡管鼎匯表面上歸于鼎固統(tǒng)籌，但日月光所代表的電子業(yè)與鼎固代表的房地產(chǎn)業(yè)之間，已經(jīng)緊密牽手。事實(shí)上，前不久，日月光又在上海間接設(shè)立了一家名為“上海鼎?！钡墓?，算起來(lái)，這已是其半年多來(lái)在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的第三次資本布局。

不過(guò)，考慮到日月光的總市值不足1000億元新臺(tái)幣，即便其家族財(cái)產(chǎn)多多，結(jié)合上述3000億至4000億元項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總金額、300萬(wàn)平方米可開(kāi)發(fā)土地面積，張虔生恐怕還需要借助外部資本。否則，“家族生意”或難支撐。

前不久他已表示，大陸房地產(chǎn)生意正面臨著資本壓力，為了與新鴻基、 長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 等中國(guó)香港一級(jí)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)，大陸地產(chǎn)業(yè)務(wù)不排除回臺(tái)灣掛牌上市，甚至與他母親創(chuàng)立的宏璟建設(shè)合并。

而2006年，本報(bào)曾報(bào)道，該公司當(dāng)時(shí)考慮過(guò)將大陸制造業(yè)與房地產(chǎn)打包上市的策略，不過(guò)之后沒(méi)了下文。汪帆表示，臺(tái)資背景的開(kāi)發(fā)商，在大陸上市，目前仍面臨許多政策限制。

住宅、商業(yè)地產(chǎn)三七開(kāi)

一個(gè)臺(tái)資背景的開(kāi)發(fā)商，如何在短短6年，超越諸多大陸同行，開(kāi)始有了房地產(chǎn)大鱷的氣質(zhì)？

汪帆表示，這主要得益于宏璟建設(shè)20多年來(lái)的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，以及日月光及其家族的資本實(shí)力?！岸痰暮芏嗳瞬?，基本上都有非常深的海外經(jīng)驗(yàn)。”他補(bǔ)充說(shuō)，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念上，比大陸同行要超前，“某些項(xiàng)目，會(huì)放眼未來(lái)10到20年”，而這對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略決策、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、資本實(shí)力都是巨大考驗(yàn)。

他舉例稱，去年開(kāi)幕的重慶日月光中心，以及4月30日開(kāi)幕的上海日月光中心，都是公司多年前的戰(zhàn)略布局。此外，還有更多項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入建設(shè)周期。

上海、重慶兩大“日月光中心”，都是鼎固投資的超大面積的復(fù)合式商場(chǎng)。前者坐落在盧灣打浦橋地區(qū)，與地鐵9號(hào)線共構(gòu)，也是上海多年來(lái)唯一一個(gè)與地鐵共構(gòu)的地標(biāo)式商場(chǎng)，總建筑面積達(dá)30萬(wàn)平方米，據(jù)說(shuō)投資超過(guò)50億元。目前由上海鼎榮運(yùn)營(yíng)。

4月30日開(kāi)幕當(dāng)天，鼎固董事長(zhǎng)、張虔生的弟弟張洪本在上?，F(xiàn)場(chǎng)表示，該項(xiàng)目曾歷盡艱辛與波折。隨后他感謝了上海市政府，外加他的媽媽。而重慶日月光中心，則坐落在重慶市繁華商業(yè)區(qū)解放碑旁，定位與上海有些類似。

不過(guò)，重慶日月光中心還包括一個(gè)中央豪宅部分，即年初開(kāi)盤的“御江山”，每平方米均價(jià)3萬(wàn)元以上。但這比鼎固在上海開(kāi)發(fā)的市中心華山路的“御華山”豪宅便宜多了，該項(xiàng)目目前每平方米售價(jià)達(dá)8.82萬(wàn)元，且面積都在300平方米以上。

汪帆透露，鼎固住宅項(xiàng)目不多，大約僅30%，70%仍屬商業(yè)地產(chǎn)，以收租金為主。這也是與本土同行之間的差異。前不久，鼎好副總經(jīng)理李忠晉也表示，住宅產(chǎn)品越來(lái)越好，但一旦賣掉，地產(chǎn)商就沒(méi)有任何產(chǎn)品了，透露著日月光以商業(yè)地產(chǎn)為主的理由。

汪帆表示，下半年將啟動(dòng)鼎固旗下上海嘉定新城11號(hào)線的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。2008年，該項(xiàng)目被其以總價(jià)12.7億元奪得。

據(jù)汪帆介紹，鼎固開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目，目前主要是平衡運(yùn)營(yíng)的手段。不過(guò)，記者也發(fā)現(xiàn)，張江2號(hào)線附近、嘉定新城中的“日月光水岸花園”，早已銷售多時(shí)。而昆山日月光工廠附近，42萬(wàn)平方米的“鼎耀花園”，去年一期也已售完畢，截至6月4日，每平方米均價(jià)8000元。

而在家族背景的鼎固之外，日月光集團(tuán)主導(dǎo)的鼎好電子商城，也加快了布局速度。繼北京、重慶之后，鼎好已于今年初落地上海。其中，北京店屬自建，重慶、上海兩店則入駐日月光中心。[!--empirenews.page--]

汪帆說(shuō)，鼎好不跟同行拼規(guī)模。他透露，早在2006年，北京鼎好有一個(gè)店的營(yíng)收額就超過(guò)100億元，比門店數(shù)量眾多的對(duì)手還要高。

記者在宏璟建設(shè)主頁(yè)上看到，未來(lái)，它要大力強(qiáng)化大陸產(chǎn)業(yè)的布局，顯示出日月光及其家族的雄心。

不過(guò)，根據(jù)本報(bào)對(duì)日月光及其家族的多年報(bào)道，其大陸地產(chǎn)生意之所以6年就獲得如此聲譽(yù)，與其借力日月光制造業(yè)密切關(guān)聯(lián)。盡管張家一再淡化日月光與地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)，但是，在大陸幾乎所有項(xiàng)目中，都緊隨日月光的投資而布局、推廣。

2007年至2008年，日月光多次考察重慶，之后重慶市政府主動(dòng)對(duì)外宣稱，日月光將有10億 美元 工廠項(xiàng)目落地。但這一消息隨后被日月光自己否認(rèn)。而之后不久，日月光的重慶項(xiàng)目由工廠變成了商業(yè)地產(chǎn)，即目前的日月光中心。

而3年前，當(dāng)日月光昆山玻璃基板廠落地時(shí)，鼎固在該廠附近也開(kāi)始進(jìn)行幾十萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，這個(gè)項(xiàng)目正是如今的鼎耀花園。

一家臺(tái)資咨詢企業(yè)高管表示，20多年來(lái)，很多臺(tái)企一直都在延續(xù)這種“誘惑式”的策略，幾年前甚至十幾年前拿到的土地，到現(xiàn)在還沒(méi)開(kāi)發(fā)，中間會(huì)借投資獲得其他商業(yè)籌碼。