2009年末，中國電信終以借殼上市的方式，亮出了其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的底牌

據(jù)財(cái)經(jīng)國家周刊報(bào)道 2009年最后一天，中國電信酒店及房地產(chǎn)資產(chǎn)上市計(jì)劃獲重大進(jìn)展。12月31日，中衛(wèi)國脈(600640.SH)發(fā)布公告指出，其與中國電信之間關(guān)于酒店及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組方案獲得臨時(shí)股東大會通過，并收到國資委的批復(fù)。

中衛(wèi)國脈為中國電信的控股子公司。2009年11月17日，中衛(wèi)國脈公布重組計(jì)劃，其中包括收購中國電信17億元酒店類資產(chǎn)。

重組完成后，未來的中衛(wèi)國脈將成為中國電信旗下土地資源整合、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)平臺。作為大型央企，中國電信及其分布在全國的數(shù)百家下屬公司，擁有大量的存量不動產(chǎn)資源，包括土地和房產(chǎn)，在借得資本市場平臺之后，其發(fā)展引市場關(guān)注。

2005年3月，中國電信董事長王曉初曾發(fā)表見解，不看好電信公司從事地產(chǎn)業(yè)務(wù)。他認(rèn)為 ，電訊公司的土地為工業(yè)用地，若改為商業(yè)用地，需要補(bǔ)地價(jià)及長時(shí)間才能進(jìn)行，所以，電訊商從事地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利空間有限，將土地出租反而更佳。

而4年之后，2009年，央企在房地產(chǎn)市場風(fēng)頭一波蓋過一波的時(shí)候，中國電信終以借殼上市的方式，向業(yè)界亮出了其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的底牌。

借殼中衛(wèi)國脈

此次，中國電信進(jìn)軍房地產(chǎn)的平臺是在A股上市的中衛(wèi)國脈，中國電信擬把中衛(wèi)國脈不賺錢的尋呼業(yè)務(wù)剝離到中國電信在香港上市的中國電信H股公司，同時(shí)，向中衛(wèi)國脈注入17.27億元酒店類資產(chǎn)。

中衛(wèi)國脈于2003年在A股上市，大股東幾經(jīng)變更后，2008年下半年，在中國電信行業(yè)第三次重組之際，隨中國衛(wèi)通的相關(guān)業(yè)務(wù)一起，被劃轉(zhuǎn)至中國電信。

2009年10月，中國電信即開始將行政劃撥過來的中衛(wèi)國脈打造成自己進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)的平臺。

2009年11月17日，中衛(wèi)國脈公布的重組草案表示："在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，中國電信將以中衛(wèi)國脈作為中國電信待開發(fā)土地資源整合、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營管理的平臺，通過向中衛(wèi)國脈注入土地、進(jìn)行合作開發(fā)等方式，發(fā)展中衛(wèi)國脈的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，促使中衛(wèi)國脈酒店運(yùn)營與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。"

為規(guī)避同業(yè)競爭，中國電信將中衛(wèi)國脈的基礎(chǔ)電信業(yè)務(wù)剝離，同時(shí)把酒店等輔業(yè)資產(chǎn)注入。其具體安排是，中衛(wèi)國脈向中國電信出售與數(shù)字和通信相關(guān)的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，評估值為1.87億元，中國電信以現(xiàn)金支付對價(jià)；中衛(wèi)國脈向中國電信集團(tuán)實(shí)業(yè)中心以非公開發(fā)行股份和現(xiàn)金方式購買其持有的通茂控股100%股權(quán)，擬購買資產(chǎn)評估值為17.03億元。價(jià)錢對沖后，由中衛(wèi)國脈對中國電信以11.02元/股定向增發(fā)股份填平。

中衛(wèi)國脈證券辦公室一位姓張的女士對記者說，公司主要取得的是通茂控股旗下酒店的經(jīng)營管理權(quán)，收取管理費(fèi)，目前不開發(fā)實(shí)業(yè)。

上市躁動

2008年，規(guī)模巨大的中國電信合并報(bào)表后的凈利潤為4.41億元，僅為上年的4.03%，同比下降96.3%。有關(guān)報(bào)告解釋為是因小靈通撥備所致，但以固話為主的中國電信業(yè)績下滑，已是一個(gè)事實(shí)。

據(jù)記者了解，中國電信旗下有不少地產(chǎn)和酒店，且大多處于一線城市的黃金地段，一旦成功將這些工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地，中國電信利潤或?qū)⒋蠓岣摺?/p>

雖然中國電信已于2009年1月獲得了CDMA2000的3G牌照，在此前又納入中國聯(lián)通CDMA網(wǎng)絡(luò)，但中國聯(lián)通在將CDMA網(wǎng)絡(luò)劃撥給中國電信之前，已對C網(wǎng)(CDMA)用戶進(jìn)行了大量轉(zhuǎn)戶，從某種意義上說，中國電信得到的是一張物理網(wǎng)絡(luò)。因而，如何尋找新的利潤增長點(diǎn)，對中國電信而言就尤為迫切。

高盛分析師Eliya認(rèn)為，在以ARPU(每用戶平均收入)值決定客戶質(zhì)量的電信業(yè)，中國電信的C網(wǎng)用戶ARPU在全亞洲都算比較低的，不僅與中移動，即使和中國聯(lián)通相比，也相距甚遠(yuǎn)。并且，中國電信在獲得3G牌照后，要對CDMA網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行3G改造，又需一筆巨大投資。

中衛(wèi)國脈重組草案顯示，中國電信最近三年經(jīng)審計(jì)合并財(cái)務(wù)報(bào)表的主要數(shù)據(jù)為2006年凈利潤181.74億元，2007年凈利潤為248.03億元，2008年凈利潤僅為4.41億元。 根據(jù)中國電信H股公司發(fā)布的2008年業(yè)績報(bào)告顯示，當(dāng)年其凈利潤為9.79億元，僅為2007年242.92億元的4.03%。而股東應(yīng)占凈利潤為8.84億元，僅為2007年241.95億元的3.7%。

中國電信在相關(guān)報(bào)告中指出，公司利潤大幅度下滑主要是由于小靈通減值和四川震災(zāi)的影響。其中，2008年小靈通資產(chǎn)減值高達(dá)239.54億元，而自然災(zāi)害損失為34.28億元。 資深電信分析師付亮對記者表示，盡管H股公司凈利潤大幅度下滑，但中國電信一次性將小靈通資產(chǎn)處理，雖然影響了短時(shí)的利益，而卻在3G元年到來前能甩下包袱，以后將輕裝前進(jìn)，值得其他運(yùn)營商學(xué)習(xí)和借鑒。

而就在這一階段，國內(nèi)的房地產(chǎn)公司賺得盆滿缽滿。 一位不愿具名的證券分析師對記者表示，中國電信短期內(nèi)依靠主業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤大幅回升并不現(xiàn)實(shí)，比較現(xiàn)實(shí)的選擇，就是選準(zhǔn)短平快利潤高的行業(yè)下手。而眾多央企淘金房地產(chǎn)大賺的事實(shí)，不能不讓中國電信對其房地產(chǎn)未來的發(fā)展寄予厚望，這也是其首先實(shí)現(xiàn)酒店資產(chǎn)上市的動機(jī)所在。

酒店資產(chǎn)盈利偏弱

一位長期關(guān)注中國電信的私募經(jīng)理分析認(rèn)為，中國電信各類資產(chǎn)龐大，經(jīng)過多年努力，其電信資產(chǎn)、電信輔業(yè)資產(chǎn)分別在香港上市，尚有酒店、房地產(chǎn)以及大量對外股權(quán)投資，這些資產(chǎn)需要相繼剝離，此次中衛(wèi)國脈收購?fù)频曩Y產(chǎn)，是剝離計(jì)劃的一部分。

記者注意到，2008年6月，中國電信曾擬轉(zhuǎn)讓其全資持有的通茂酒店30%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓掛牌價(jià)格為7.31億元。根據(jù)當(dāng)時(shí)的掛牌資料，截至2007年12月31日，通茂控股當(dāng)年合并報(bào)表口徑營業(yè)收入6.8億元，合并報(bào)表口徑凈利潤為919.05萬元，扣除母公司非酒店業(yè)務(wù)損益后，歸屬于母公司股東的凈利潤為632.66萬元。

可見，通茂控股的盈利能力并不很強(qiáng)。

據(jù)記者調(diào)查了解，中國電信一共有41家酒店，這次注入中衛(wèi)國脈7家，同時(shí)委托其管理中國電信旗下未注入的 24 家。2009年12月15日，中衛(wèi)國脈發(fā)布的草案顯示，注入的7家酒店中，2009年1?9月份，合肥和平國際大酒店和慈溪錢塘國脈大酒店這2家為虧損狀態(tài)，其余幾家的利潤均以百萬元計(jì)，而委托管理的24家酒店中，有14家兩證(土地使用權(quán)證和用地規(guī)劃許可證)還不完善，2家酒店法人不擁有房產(chǎn)和土地。

據(jù)記者了解，除本次注入和托管的酒店外，中國電信擁有的其他酒店中，部分并非中國電信全資擁有， 注入或托管尚需獲得其他股東同意； 部分存在歷史遺留問題；部分長期虧損且已停止經(jīng)營。[!--empirenews.page--]

中衛(wèi)國脈證券辦公室人士接受記者電話采訪時(shí)表示，委托經(jīng)營管理的24家酒店，經(jīng)營情況不是很理想，沒有注入上市公司是因?yàn)閾?dān)心注入進(jìn)來反而對投資者不負(fù)責(zé)任。重組完成后，中衛(wèi)國脈是酒店+地產(chǎn)模式，除了酒店，可能會整合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，中國電信的土地資產(chǎn)不錯，地段也很好。

中國電信是否聯(lián)合中衛(wèi)國脈一起拿地，進(jìn)軍房地產(chǎn)？中衛(wèi)國脈宣傳部的一位人士對記者說："還沒做到這一步，中國電信有一些比較好的存量土地，至于后續(xù)什么時(shí)候會注入，我們不好妄加判斷。"

北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜褰邮苡浾卟稍L時(shí)談到，中國電信進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域能否成功，關(guān)鍵是看誰來操作，人才非常重要。目前來看，國家已經(jīng)開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，一是證監(jiān)會限制房地產(chǎn)企業(yè)再融資，二是2009年12月17日，中央五部委出臺《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，這些政策的效用尚待觀察，但短期對中國電信酒店資產(chǎn)借殼上市不會產(chǎn)生影響。