行業(yè)分化下，這類房企長期確定性或顯現(xiàn)
時間：2021-10-25 14:38:59
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[導(dǎo)讀]“金九銀十”本是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的銷售旺季，然而，2021年的房地產(chǎn)市場卻截然相反。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月末，銷售目標(biāo)完成率超過75%的房企數(shù)量只有近兩成。也就是說，過去房地產(chǎn)高速發(fā)展的黃金時代徹底結(jié)束了，如今的房地產(chǎn)行業(yè)開始迎來了轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵點。?當(dāng)金九銀十開始遭遇銷...
“金九銀十”本是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的銷售旺季，然而，2021年的房地產(chǎn)市場卻截然相反。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月末，銷售目標(biāo)完成率超過75%的房企數(shù)量只有近兩成。
也就是說，過去房地產(chǎn)高速發(fā)展的黃金時代徹底結(jié)束了，如今的房地產(chǎn)行業(yè)開始迎來了轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵點。?
當(dāng)金九銀十開始遭遇銷售尷尬的時候，顯然，一味追求規(guī)模和高周轉(zhuǎn)的1.0房企已經(jīng)成為過去時，整個房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入求新求變求穩(wěn)的2.0時代。
“未來發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展雖然還需要一定規(guī)模，但規(guī)模一定不是最重要的，更重要的是可持續(xù)發(fā)展，第一要盈利，第二要有很健康的現(xiàn)金流，并且把產(chǎn)品和服務(wù)做好?！?對此，弘陽地產(chǎn)總裁袁春表示，房地產(chǎn)行業(yè)其實已經(jīng)形成共識，房地產(chǎn)不是規(guī)模越大越好，而是越穩(wěn)越好。
在新的游戲規(guī)則下，中國的房地產(chǎn)行業(yè)開始出現(xiàn)了分化：以前規(guī)模宏大但負(fù)債高企的巨頭開始走下坡路，需要盡快轉(zhuǎn)型；而一些已經(jīng)基本完成規(guī)?；季值闹行⌒头科螅捎陟`活度高，反而迎來了屬于他們的一個窗口期，走出了一條特色發(fā)展之路。
那么，這些持續(xù)耕耘細(xì)分賽道的房企，在地產(chǎn)寒冬中如何完成自我實現(xiàn)？未來，房企又將如何實現(xiàn)穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展？
首先，房企需要對市場及政策趨勢保持深刻洞察及理解。
這方面金融街控股是其中的典型。
據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，2021年1-6月，房地產(chǎn)行業(yè)共融資11089.5億元，同比下降8.1％，環(huán)比下降6.1％，融資收緊態(tài)勢明顯。
在這種背景下，金融街控股跟據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展形勢，審時度勢、把握合理窗口期，在2021年上半年成功完成一期中期票據(jù)、兩期公司債券發(fā)行，累計募集資金27.6億元，平均票面利率僅為3.59％；同時完成了5期共21.4億元供應(yīng)鏈ABS發(fā)行工作，平均發(fā)行成本3.43％，處于當(dāng)期地產(chǎn)行業(yè)較低水平。
與此同時，金融街控股的業(yè)績也頗為亮眼。
2021年10月14日，金融街控股股份有限公司發(fā)布2021年前三季度未經(jīng)審計業(yè)績預(yù)告，前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤盈利約10億元—12.73億元，比上年同期上升約10%—40%；基本每股收益盈利約0.33元—0.42元，上年同期為盈利0.30元。
在規(guī)模與盈利方面，2021年上半年金融街毛利率32.44%，凈利率11.98%；歸母凈利潤6億元，上年同期則為2.5億元。上半年的銷管費用率為10.63%，ROE為1.65%?？傎Y產(chǎn)1683億元，貨幣資金183.9億元，歸屬股東權(quán)益為361億元。
從銷售額來講，2021年前三季度，金融街（000402.SZ）的銷售額為290.0億元，同比增長了11.4%，9月排第84名。?
行業(yè)寒冬下，房企更需回歸內(nèi)功修煉，專注打磨產(chǎn)品力。
被稱為“長期價值主義者”的香港置地，多年來不改“做高端、做品質(zhì)、堅持產(chǎn)品力”的理念。在重慶市場進(jìn)行了長達(dá)17年的布局與深耕之后，香港置地終迎來市場的爆發(fā)——從長嘉匯到光環(huán)購物公園，從照母山到觀音橋，香港置地在重慶的多個高端住宅、商業(yè)項目都成為當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)象級網(wǎng)紅。香港置地的核心生活理念，也通過這些精品項目，潛移默化地影響了當(dāng)?shù)厝说纳罘绞?、城市文化?/span>
融入城市，與城市同頻共振，確實是絕佳的地產(chǎn)運營思路。
在新的歷史機遇下，新型城鎮(zhèn)化和產(chǎn)城融合被提到新的高度，房企更需順勢而為，結(jié)合每個城市的產(chǎn)業(yè)及城市規(guī)劃進(jìn)行發(fā)展。
在這方面，星河控股就走出了一條特色產(chǎn)城運營之路——據(jù)悉，近幾年，星河控股積極參與城市建設(shè)，開展產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)運營、產(chǎn)業(yè)資本投資、產(chǎn)城研究規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)實體經(jīng)營、資產(chǎn)運營管理5大核心板塊業(yè)務(wù)，深度推進(jìn)城市運營，成為這方面的企業(yè)標(biāo)桿。
星河控股2014年就在深圳打造了產(chǎn)城融合的代表項目——深圳·星河WORLD，以新一代信息技術(shù)、高端裝備制造、文化創(chuàng)意、生命健康、科技金融等核心產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)，運用“房東 股東”產(chǎn)融聯(lián)盟理念，打造“園區(qū) 金融”雙閉環(huán)總部基地。
深耕粵港澳大灣區(qū)之外，星河控股還布局了長三角、京津冀、成渝經(jīng)濟(jì)圈等重點城市群，建立起產(chǎn)融聯(lián)盟新城、雙創(chuàng)社區(qū)、特色小鎮(zhèn)、總部綜合體、智能制造基地等多元產(chǎn)品業(yè)態(tài)的全國化布局。
中指研究院房企銷售業(yè)績統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，星河控股1-9月銷售額369.8億元，當(dāng)月排第70名，同比增長51.9%。
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粗放式增長已成歷史。精細(xì)化運營是中小型房企的破局之道。
比如，新希望（000876.SZ）在布局新城市時，通常會堅持區(qū)域深耕的發(fā)展策略，先區(qū)域后城市戰(zhàn)略，每個新城市的觀察期為1至2年，每年新進(jìn)2至3個城市，保證穩(wěn)定的增長。
2021年8月31日，新希望地產(chǎn)公布2021年公司半年報告，其上半年營業(yè)收入108.62億元，同比增長118.89%；凈利潤10.83億元，同比增長98.27%。
在銷售額上，新希望地產(chǎn)2021年上半年實現(xiàn)全口徑合同銷售額640.8億元，同比增長101.03%，上半年銷售回款率超過95%，可售資源去化率達(dá)到60%以上。
同樣是中小規(guī)模的地產(chǎn)公司，實地地產(chǎn)集團(tuán)也是通過精細(xì)運營、審慎經(jīng)營實現(xiàn)規(guī)模發(fā)展、有序穩(wěn)健發(fā)展。
比如，在精細(xì)運營方面，實地地產(chǎn)對發(fā)展快業(yè)績好的區(qū)域進(jìn)行充分授權(quán)，搭建完整團(tuán)隊，而且，他們還以項目為中心，實行項目總負(fù)責(zé)制，負(fù)責(zé)項目的運營、工程、成本、營銷等，最終借助高效的運營策略，實現(xiàn)將管理成本最小化，市場收益最大化。
此外，在擁有諸多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，秉持“3 1”戰(zhàn)略藍(lán)圖，實地地產(chǎn)集團(tuán)重倉大灣區(qū)、長三角，深耕華中地區(qū)及中國西部地區(qū)核心都市區(qū)，加華北地區(qū)選定城市，已覆蓋全國6大最具成長力城市群，落子31個城市，多為一、二線重點城市。
據(jù)中指研究院房企銷售業(yè)績統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，實地地產(chǎn)集團(tuán)1-8月的銷售額為221.7億元，同比增長30.41%，增幅高于百強房企平均水平，穩(wěn)居TOP100。
憑借經(jīng)營持續(xù)向好的趨勢、穩(wěn)健的業(yè)績增長，實地集團(tuán)還連續(xù)五年榮獲“中國房地產(chǎn)公司品牌價值TOP50”獎項。?
隨著國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，數(shù)字經(jīng)濟(jì)成為下一發(fā)展階段的關(guān)鍵。
除了產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，5G、新基建等一系列政策的推出，也正描摹未來智慧城市、智慧生活的宏大圖景。作為城市核心的創(chuàng)造者，房企能為居民創(chuàng)造什么？
在這方面，實地地產(chǎn)則成為其中的典型案例。
公開資料顯示，實地地產(chǎn)集團(tuán)成立于2006年，是國內(nèi)最早進(jìn)行系統(tǒng)化智慧人居布局的房企。
在科技賦能地產(chǎn)方面，實地地產(chǎn)進(jìn)行了系列探索，最終打造了一套從軟件到硬件，貫穿建筑全生命周期的智慧人居解決方案。
技術(shù)方面，實地地產(chǎn)成立技術(shù)工程院，吸納各大科技、互聯(lián)網(wǎng)公司精英，進(jìn)行智慧人居核心技術(shù)研發(fā)。通過廣泛和深度地應(yīng)用人工智能 物聯(lián)網(wǎng)（AIoT）技術(shù)、智能云和邊緣計算平臺，打通多場景中人（用戶）、貨（貨品和物品）、場（建筑和空間）、智（智能物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備和智能機器人）四大類終端的關(guān)鍵數(shù)據(jù)，實地地產(chǎn)開創(chuàng)性地構(gòu)建了智慧人居生態(tài)系統(tǒng)，讓家庭到社區(qū)的萬物互聯(lián)、跨場景智能服務(wù)成為現(xiàn)實。
從產(chǎn)品上來說，2019年，實地地產(chǎn)集團(tuán)在重慶落地國內(nèi)首個全場景智慧社區(qū)，成為國內(nèi)少數(shù)幾個提供社區(qū)內(nèi)全場景智慧生活解決方案的房地產(chǎn)企業(yè)。2020年，實地集團(tuán)又在北京發(fā)布了全國首個OTA智能社區(qū)，率先把智能手機、汽車領(lǐng)域的OTA技術(shù)引進(jìn)到人居領(lǐng)域。此外，實地的無人駕駛通勤車、O2O社區(qū)醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)等多個產(chǎn)品，均屬行業(yè)內(nèi)首創(chuàng)。
以高科技賦能居住空間，用科技切實提升用戶生活質(zhì)量，實地已經(jīng)完成了第一步。在數(shù)字經(jīng)濟(jì)高歌猛進(jìn)的時代大潮下，實地集團(tuán)的這套智慧人居解決方案還有更多的可能性。比如，它可以與智慧城市互聯(lián)互通，為居住者、周邊商家、交通物流等創(chuàng)造更多的實驗場景和商業(yè)可能。它還可以被復(fù)制、推廣到其他小區(qū)，尤其在各級城市更新、老舊物業(yè)改造方面，這套方案有強大的優(yōu)勢。
雖然，房地產(chǎn)行業(yè)告別了瘋狂增長的時代，但這一類努力做好內(nèi)功、提升產(chǎn)品力、勇于創(chuàng)新發(fā)展的中小型房企顯現(xiàn)出了長期穩(wěn)定發(fā)展的確定性，或?qū)⒂瓉硪粋€屬于他們的新時代。
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